La Scp Sagon Loevenbruck Lesieur Lejeune est intervenue au Salon de l’Immobilier organisé du 21 au 23 septembre 2018 au Carré des Docks au Havre. Thème présenté: « Les vices cachés: vendeurs, comment se protéger / acheteur, points de vigilance et recours possibles ». L’occasion de revenir sur cette notion.
La garantie des vices cachés en bref
Les vices cachés sont des défauts non visibles au moment de l’achat et qui rendent le bien immobilier impropre à l’usage auquel il est destiné ou le diminuent tellement que vous ne l’auriez pas acheté ou bien à un prix moindre.
L’acquéreur doit agir dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.
Dans cette hypothèse, il peut demander la résolution de la vente ou la restitution d’une partie du prix de vente.
Domaine d’application de la garantie des vices cachés
La garantie des vices cachés ne s’applique qu’à la vente.
Elle est exclue dans le cadre des ventes d’immeuble réalisées par autorité de justice (par exemple en cas de vente sur saisie immobilière).
En cas de vente d’immeuble neuf, la garantie des constructeurs sur la garantie des vices cachés. En particulier: garantie de parfait achèvement, garantie décennale et garantie de bon fonctionnement.
Défauts couverts par la garantie des vices cachés
Pour que la garantie des vices cachés s’applique le défaut doit répondre à certaines exigences.
Un vice rédhibitoire
Le vice doit rendre impropre le bien à son usage ou en diminuer tellement le prix que l’acquéreur en aurait donné un moindre prix s’il l’avait connu (logement inhabitable, terrain inconstructible).
Cette impropriété peut résulter d’une défectuosité matérielle ou d’une situation juridique défavorable.
Exemples de défectuosité matérielle affectant le bâtiment
- Graves défauts de construction
- Malfaçons d’un réseau électrique
- Non-conformité toiture, aération, …
- Insalubrité
- Humidité importante
- Parasites: termites, mérule, …
Exemples de défectuosité matérielle affectant le sol
- Instabilité du sol
- Humidité excessive du sol
- Cavités souterraines
- Pollution importante
Situation juridique défavorable
- Procédure judiciaire ignorée au moment de la vente ayant pour objet d’interdire la construction envisagée
- Retrait d’une autorisation de voirie
- Inconstructibilité d’un terrain découverte par l’acquéreur après un refus de permis de construire
- Insalubrité entraînant l’interdiction immédiate d’habiter
La garantie ne joue pas pour un trouble de jouissance temporaire. Par exemple un défaut qui peut être facilement réparé ou ne porte pas atteinte à l’usage du bien.
Vice caché lors de la vente
Les vices apparents sont exclus de la garantie.
C’est au vendeur de prouver que le vice était apparent au moment de la vente.
Conseils:
- acquéreurs, soyez très attentifs à l’absence de vice apparent lorsque vous visitez un bien immobilier! En présence d’un vice apparent, vous achetez en connaissance de cause (c’est une vente en l’état)
- refaire une dernière visite avant régularisation de l’acte définitif!
- se faire assister par un homme de l’art (pour lever tout doute ou avoir une idée du montant des travaux à entreprendre ce qui pourra avoir un impact sur le prix de vente)
- un diagnostic mérule peut être utile
Les juges ne cherchent pas à savoir si l’acquéreur a décelé le vice mais si le vice était décelable.
Le vice apparent est celui qui peut être décelé sans l’aide d’un professionnel ou d’un homme de l’art.
Un vice est apparent à partir du moment où il est connu dans sa manifestation mais aussi dans sa cause et son ampleur.
Lorsque le vice n’a pu apparaître qu’à l’usage ou après examen, il est considéré comme caché.
Vice caché antérieur à la vente
Le défaut doit être antérieur ou concomitant à la vente.
Il suffit que le vice soit en germe.
La preuve de l’antériorité du vice incombe à l’acquéreur.
Il existe des cas de présomption d’antériorité lorsque le défaut:
- réside dans un défaut de construction ou un vice du sol
- se révèle rapidement après la vente
- engendre des désordres évolutifs (exemple: insectes xylophages)
Aménagements conventionnels de la garantie des vices cachés
Des clauses autorisées par la loi
La loi autorise les clauses limitatives ou exonératoires de garantie.
Dans la pratique, les actes notariés comportent des clauses de non garantie des vices cachés.
Ces clauses précisent en général que l’acquéreur prend l’immeuble « en l’état, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit » ou que « le vendeur ne sera pas tenu de la garantie des vices cachés pour les vices pouvant affecter l’immeuble vendeur, le sol et le sous-sol ».
Il existe aussi des clauses de révélation d’un vice caché.
Des clauses qui ne s’appliquent que si le vendeur est de bonne foi
Une clause exonératoire ne s’applique que si aucun élément ne démontre que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente.
La mauvaise foi du vendeur est établie du seul fait de sa connaissance du vice même s’il en ignorait l’ampleur.
La connaissance du vice par le vendeur peut résulter de travaux réalisés par lui.
En l’absence de clause le vendeur reste garant même s’il ignorait le vice.
Comme pour toute vente, en matière de vente immobilière il est exigé une information loyale et complète de l’acquéreur sur l’existence du vice (obligation précontractuelle d’information).
Le vendeur ne doit pas se contenter d’indiquer l’existence d’un vice.
Il doit renseigner l’acquéreur sur son origine et son ampleur s’il les connaît.
La clause d’exonération de garantie ne joue pas si le dommage provient de la faute du vendeur (exemple: travaux réalisés par le vendeur lui-même sans prendre l’avis d’un homme de l’art).
La clause d’exonération ne joue pas entre un vendeur professionnel et un acquéreur profane.
Conseils vendeurs:
- informez loyalement votre acquéreur
- évitez d’entreprendre des travaux importants (gros œuvre) par vous même
- donnez à l’acquéreur tout document utile (rapport d’expertise, diagnostic, factures de travaux, assurance de garantie décennale de l’entreprise), et conservez-en copie. Gardez la preuve de ce que vous lui avez fourni les documents
- l’idéal est de joindre l’ensemble à l’acte notarié voire d’insérer une clause de révélation d’un vice
- vérifier qu’une clause exonératoire figure bien dans votre acte de vente (quasi systématique aujourd’hui)
Conseils acquéreurs:
- lisez bien les documents que vous signez (compromis ou promesse et acte authentique, diagnostics, documents annexes)
- n’hésitez pas à demander toutes explications au diagnostiqueur
- n’hésitez pas à interroger votre vendeur
Les diagnostics
Voici la liste des diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière:
- Diagnostic de performance énergétique
- Constat de risque d’exposition au plomb
- État d’amiante
- État relatif à la présence de termites
- État de l’installation intérieure de gaz
- État de l’installation intérieure d’électricité
- État de l’installation d’assainissement non collectif ou collectif
- État des servitudes « risques » et d’information sur les sols
Les diagnostics doivent être annexés à la promesse de vente et à défaut à l’acte authentique (ou directement à l’acte authentique quand il n’y a pas de promesse de vente préalablement).
En l’absence lors de la signature de l’acte authentique d’un diagnostic obligatoire, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Conseils:
- acquéreurs exigez d’avoir les diagnostics avant la signature de la promesse authentique de vente
- n’hésitez pas à faire réaliser un diagnostic mérule en cas de doute (si aucun diagnostic au moment de la promesse, insérer dans l’acte une condition suspensive de non présence de mérule)
Action en garantie des vices cachés
Auparavant l’action en garantie des vices cachés devait être engagée à « bref délai ».
Désormais, le code civil prévoit que l’acquéreur a 2 ans pour agir (article 1648 du code civil).
Ce délai court à compter de la découverte du vice.
Le point de départ peut être:
- Rapport d’expertise
- Avis d’un homme de l’art
- Révélation du vice par un tiers
Conseils:
- acquéreurs, si vous constatez un défaut grave faites aussitôt appel à un homme de l’art
- une expertise judiciaire pourra être utile
L’acquéreur a le choix entre demander l’annulation de la vente ou la restitution d’une partie du prix.
Son choix est libre et lie le juge. Il n’a pas à motiver son choix.
En cas d’annulation de la vente le vendeur doit restituer le prix et rembourser les frais d’acquisition occasionnés (intérêts sur le prix de vente, frais d’acte).
Le vendeur n’a pas à rembourser les droits de mutation et les frais de publication (restitution par l’administration fiscale).
Si l’acquéreur conserve le bien le vendeur devra rembourser une partie du prix de vente.
Seule une fraction du prix peut être restituée même si le coût des travaux est supérieur à la valeur du bien vendu.
Lorsque le vendeur avait connaissance du vice il est tenu en outre à des dommages et intérêts (article 1645 du code civil).
Le principe dans ce cas est la réparation intégrale du préjudice. Le vendeur peut être amené à verser une indemnité correspondant au coût de reconstruction supérieur au prix de vente et à la valeur de la maison.
Marie LESIEUR-GUINAULT, avocat au Barreau du Havre
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